畢業(yè)季，這份租房貼士請注意查收

又是一年畢業(yè)季，大量畢業(yè)生走出校門開啟新的生活，然而黑中介、天價房租、甲醛房等問題屢上熱搜?！白夥侩y”成了高校畢業(yè)生繼“求職難”后又一條攔路虎。為此，北京市房山區(qū)人民法院整理已審結房屋租賃相關典型案例并釋法說理，為廣大畢業(yè)生安心租房提供參考與提示。

同一房源多家中介掛出，承租人可選最合適中介

2021年6月，甲房產中介公司經(jīng)紀人石某為剛畢業(yè)，打算租房的李某推薦了一套住宅，并為其提供了帶看服務。李某看房后表示很滿意，向石某表達了租房意向。石某與房東溝通后，與李某約定簽約事項，但李某一直拖延不簽約并詢問中介費用優(yōu)惠問題。經(jīng)多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋。甲公司認為李某的行為構成了“跳單”，侵犯了甲公司的利益，故訴至法院，要求李某支付中介信息服務費。

李某則表示，在租房前，租房人會跟隨多家中介多次前往現(xiàn)場實地看房。自己及房東均未與甲公司簽署過任何形式獨家委托協(xié)議，該套房屋在多家中介機構租房平臺均有掛出；在簽訂合同前，自己未通過甲公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，李某認為，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構成“跳單”。

法院經(jīng)審理后認為，雖然甲公司先帶李某看過涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，李某通過其他公司也獲得了房源信息并最終促成交易。在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下，李某有權選擇報價低或者服務好的中介公司促成交易。因此，李某的行為不構成“跳單”違約，法院駁回了甲公司要求李某支付中介信息服務費的訴訟請求。

法官解釋稱，民法典規(guī)定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認定承租人是否構成“跳單”，關鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件而訂立合同。

本案中，涉案房屋在多家中介公司掛牌出租，多家中介公司為李某提供交易信息或者媒介服務，李某具有選擇最滿意、最合適的中介人為其提供優(yōu)質服務，并通過中介與房主訂立合同的權利。因此依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)并不能認定李某租房是利用了甲公司提供的信息和機會，故李某的行為不構成“跳單”違約。

違章建筑租賃合同無效，承租人可索要損失賠償

2022年7月，剛剛大學畢業(yè)的劉某與房山區(qū)某村村民王某簽訂《房屋租賃合同》，約定王某將自建房屋出租給劉某，租期一年，年租金1.8萬元。劉某一次性支付了一年租金。

2022年9月，劉某承租的房屋被政府認定為違法建設，被政府拆除。劉某在房屋內存放了筆記本電腦、紀念冊、書籍等物品，因房屋突然被拆除，未被妥善存放，造成嚴重損失。劉某多次與出租人王某協(xié)商賠償事宜未果，故訴至法院，要求判令雙方《房屋租賃合同》無效，要求王某返還2022年10月至2023年6月期間租金、賠償財物損失、支付搬家人工費、運輸費共計2萬元。

而王某并不認可劉某的訴訟請求。他表示與劉某之間有口頭約定，明確告知過劉某房屋要拆遷，如果該房屋拆遷，可提供其他房屋供劉某繼續(xù)租用。王某于拆遷前三日通知劉某，并在房屋拆遷后，在劉某認可的情況下為他另外租賃了新的房屋。

法院經(jīng)審理后，認為劉某租用的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的《房屋租賃合同》應屬無效，該房屋已按違法建筑拆除。民事法律行為無效，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還，劉某主張返還預付租金，具有事實和法律依據(jù)，予以支持；關于財物損失，因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額，且拆除當日劉某在現(xiàn)場未對書籍物品等進行妥善處置導致擴大損失，對該項主張不予支持；關于搬家人工費、運輸費，因房東王某未依約提供合法適租的房屋，導致涉案租賃合同被認定為無效，王某對此存有過錯，對劉某主張賠償搬家人工費、運輸費合理部分予以支持。最終，法院判決房東王某返還劉某預付租金、賠償劉某搬家費等共計1.5萬元。

法官解釋稱，民法典規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失。

本案中，王某作為房屋出租方，出租的房屋未經(jīng)合法規(guī)劃報建手續(xù)，存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任。而劉某作為完全民事行為能力人，在涉案房屋被通知拆除情況下，對存放在房屋內的物品未盡到合理謹慎的規(guī)避風險義務。

承租人應妥善保管租賃物，退租時報復損毀不可取

2019年6月，賈某大學畢業(yè)后租住在房山某小區(qū)，在與房東蔣某簽訂的《房屋租賃合同》中，對房屋狀況、合同解除、違約責任等事宜進行了明確約定。2022年2月雙方的租賃關系終止，蔣某在驗收房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋部分設施損壞嚴重，要求賈某進行賠償。

賈某拒絕賠償，并采取在涉案房屋門上貼大字、門鎖灌膠水等過激行為，導致房屋無法繼續(xù)出租。故房東蔣某訴至法院，要求免退還房屋押金，要求賈某賠償房屋附屬設施財產損失、房屋無法出租期間的租金共計4.9萬元。

庭審中，賈某不認可蔣某的訴訟請求，并提起了反訴，要求蔣某返還押金及水電費等共計7259.39元。賈某認為原房東配備的沙發(fā)因年限較久及自然損耗已無法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對房屋享有合法的使用權，不應承擔任何賠償責任。在退房時，他已主動向房東提供其他沙發(fā)以作更替，但房東蔣某主動放棄，因此不同意要求更換新沙發(fā)的訴訟請求。

法院經(jīng)審理認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，遵循誠信原則。關于屋內物品損失，賈某在承租房屋期間處理了房東蔣某提供的沙發(fā)，在綜合考慮賈某的租期、租住期間產生的合理損耗、涉案家具的市場價格以及房屋的破損情況等因素的基礎上，酌定損失為8000元；關于房屋無法出租的損失，因蔣某未能提供有效證據(jù)，缺乏事實和法律依據(jù)，予以駁回。關于押金，因屋內物品的相關損失已予酌定賠付，故蔣某主張的以押金沖抵違約金缺乏合同依據(jù)，予以駁回。

最終，法院判決承租人賈某賠償房東蔣某物品損失8000元，房東蔣某退還承租人賈某押金及水電費7147元。

法官解釋稱，民法典規(guī)定，在使用出租房屋過程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務。如未盡到上述義務，致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。但需要注意的是，租賃物自然損耗受損毀的，承租人不需要承擔賠償責任。

本案中，賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠實信用原則，合理使用房屋、愛護房屋及內部的設施設備，其擅自處分屋內沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權益；但蔣某將房屋出租以獲利的同時，也應承擔房屋及內部設備設施因正常使用導致的折舊和合理損耗的風險，不應肆意向承租人轉嫁風險、轉移成本。

（客戶端）